الأسبوع الثالث والثلاثون > عوائد صناديق الريتس.. هل يتحسن المشهد مع تراجع الفائدة؟

عوائد صناديق الريتس.. هل يتحسن المشهد مع تراجع الفائدة؟

✍️ بقلم :محمد الليثي

لا يزال قطاع الصناديق العقارية "الريتس" يواجه ضغوطاً بيعيه نتيجة لتحول الاستثمارات إلى قطاعات ذات عوائد مرتفعة، وتوجه أغلب المستثمرين إلى الاكتتابات العامة الأولية، بالإضافة إلى استمرار التراجع في أداء القطاع منذ مطلع عام 2023 مع زيادة التوقعات لهبوط الأرباح والتوزيعات النقدية، إلى جانب الضغوط التي تؤثر على السوق المالية بشكل عام.

قطاع الريتس (REITs) يواجه أيضًا مخاطر تمويلية نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة التي بدأت ذروتها منذ حوالي عامين. ومع التوقعات الحالية بانخفاض أسعار الفائدة، متوقع أن يؤدي ذلك إلى خفض الأعباء التمويلية، مما سيُحسن من توزيعات الأرباح ويعزز أداء القطاع مستقبلاً، ولكن هذا التأثير سيكون تدريجيًا وليس فورياً.

ونتيجة لهذه العوامل، سجل مؤشر قطاع الريتس تراجعا بنسبة 17% خلال السنوات الخمس الأخيرة، في مقابل ارتفاع مؤشر السوق بنسبة 62%، مما يعكس الفجوة الكبيرة بين أداء القطاع والسوق العام. وأما على مستوى الأداء السنوي، فقد انخفض مؤشر القطاع بنسبة 14% خلال العام الماضي، مقارنة بارتفاع مؤشر السوق بنسبة 3%، مما يؤكد استمرار الضغوط على الصناديق العقارية المتداولة رغم التحسن النسبي في بعض القطاعات الأخرى.

تهدف هذه الدراسة إلى تقييم وقياس تأثير انخفاض أسعار الفائدة على أداء صناديق القطاع من خلال تأثيرها على أحجام القروض والأعباء التمويلية، بجانب أصول العقارية واستغلال الصناديق للفرص الاستثمارية في ظل تراجع الفائدة مستقبلا من خلال الاستحواذات على عقارات جديدة بالإضافة إلى السداد المبكر للقروض المسحوبة.

في حين بلغت قيمة الموجودات 27.34 مليار ريال وحجم القروض أكثر من 9 مليارات ريال. ويلاحظ أن نسبة القروض إلى الموجودات ارتفعت من 13% في 2018 إلى 33% في النصف الأول من 2024. مما يعكس تحولًا عامًا في استراتيجيات التمويل في القطاع العقاري، حيث باتت الصناديق تعتمد بشكل أكبر على التمويل بالدين للاستفادة من النمو في سوق العقارات.

ومع زيادة الاعتماد على الديون لتمويل الأصول سترتفع أحجام القروض وزيادة في تكاليف التمويل، مما يؤثر سلبًا على أرباح الصناديق وقدرتها على توزيع الأرباح. وعلى العكس، في حالة استقرار أو انخفاض الفائدة، قد تستفيد هذه الصناديق من العوائد الإيجابية على الأصول الممولة بالديون.

والصناديق ذات القروض المرتفعة مثل مشاركة ريت والرياض ريت قد تحقق نموًا أسرع، لكنها تواجه مخاطر أكبر في حالة حدوث تقلبات في السوق أو زيادات في أسعار الفائدة.

✨ الصناديق المحافظة مثل بنيان ريت والإنماء ريت للتجزئة وجدوى ريت السعودية توفر استقرارًا أكبر في ظل تقلبات السوق، ولكنها قد تفقد بعض الفرص للنمو السريع مقارنة بالصناديق ذات نسب القروض المرتفعة.

أما على جانب النفقات التمويلية لصناديق قطاع الريتس وانعكاس ذلك على الأداء المالي، فقد أشارت معظم صناديق القطاع إلى مخاطر التمويل المتعلقة بتغيرات أسعار الفائدة والتي غالبًا ما تكون مرتبطة بتحركات أسعار الفائدة السائدة التي تُستخدم كمؤشر لتحديد واحتساب النفقات التمويلية المتعلقة بالقروض البنكية.

وأظهرت الدراسة اعلان 12 صندوقا عن قيمة مخاطر التمويل عن كل 100 نقطة أساس (ارتفاع او انخفاض) في أسعار الفائدة حيث جاء صندوق الرياض ريت في المقدمة بمخاطر تقدر قيمتها 14.13 مليون ريال عند زيادة او انخفاض في أسعار الفائدة، يعزى ذلك إلى نسبة القروض العالية مقارنة بإجمالي موجودات الصندوق بعد أن وصلت إلى 48% من موجودات الصندوق حسب البيانات الأخيرة للصندوق.

وفي المركز الثاني جاء صندوق الراجحي ريت بعد أن بلغت قيمة المخاطر التمويلية لديه 8.96 مليون ريال، بينما جاء صندوق سدكو كابيتال في المركز الثالث مع مخاطر تمويلية تصل إلى 7.9 مليون ريال، ثم صندوق الأهلي ريت بـ 6.6 مليون ريال.

وفي المراكز الأخيرة، جاءت صناديق جدوى ريت الحرمين ومشاركة ريت وسيكو ريت بأقل من 3 ملايين ريال، وأخيرا صندوق تعليم ريت بقيمة 0.31 مليون ريال.

🚨
**مخاطر أسعار الفائدة**
الصندوق	تباين أسعار الفائدة (+/-) - نقطة أساس	قيمة التأثير (+/-) لكل 100 نقطة أساس في عام 2023 – مليون ريال
الرياض ريت	100	14.13
الراجحي ريت	100	8.96
سدكو كابيتال	100	7.90
الأهلي ريت	100	6.60
دراية ريت	100	6.08
ملكية ريت	100	4.77
جدوى ريت السعودية	100	3.83
بنيان ريت	100	3.42
جدوى الحرمين	100	2.52
مشاركة ريت	100	2.10
سيكو ريت	100	1.50
تعليم ريت	100	0.31

ووفقًا للتوقعات بشأن تخفيضات الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي خلال عام 2025، يُتوقع أن يقوم بخفض الفائدة بحوالي 3-4 مرات، بمقدار 25 نقطة أساس لكل مرة، ليصل إجمالي التخفيضات إلى 100 نقطة أساس. هذا يعني أن سعر الفائدة المستهدف قد ينخفض تدريجياً ليصل إلى مستوى يتراوح بين 3% و3.50% بنهاية العام نظرا لتراجع معدلات التضخم واستقرارها عند مستهدفات الفيدرالي البالغة 2% بالإضافة إلى تباطؤ النمو الاقتصادي واستقرار سوق العمل.

وبشكل تقديري في ظل تلك المؤشرات بتراجع معدلات الفائدة، متوقع أن ينعكس ذلك بزيادة الدخل التشغيلي وانخفاض النفقات التمويلية لصناديق قطاع الريتس، حيث يتوقع أن يتصدر صندوق الأهلي ريت قائمة صناديق القطاع من حيث انخفاض النفقات التمويلية بنسبة 18%، وصندوق الراجحي ريت بنسبة 17%، وصندوق الرياض ريت بنسبة 16%.

**الدخل التشغيلي والنفقات التمويلية المتوقعة – مليون ريال**
الصندوق	نفقات التمويل 2023	الدخل التشغيلي	نفقات التمويل 2025 – متوقع	الدخل التشغيلي – متوقع
بنيان ريت	22.92	134.19	19.50	137.61
الراجحي ريت	52.17	109.64	43.20	118.61
جدوى ريت السعودية	28.06	82.89	24.22	86.72
سدكو كابيتال	57.22	69.10	49.32	77.00
الأهلي ريت	37.24	64.12	30.64	70.72
الرياض ريت	86.42	54.99	72.29	69.12
تعليم ريت	22.59	38.91	22.29	39.21
دراية ريت	49.98	20.39	43.90	26.47
ملكية ريت	37.50	15.14	32.73	19.91
مشاركة ريت	57.20	5.37	55.10	7.47
سيكو ريت	11.88	3.74	10.38	5.24
جدوى الحرمين	18.23	2.50	15.70	5.02

*مبالغ تقديرية

واستنادا لتلك الدراسة، يمكن تحليل صناديق القطاع على النحو التالي:

● أفضل الخيارات الاستثمارية:
تتصدر قائمة أفضل الخيارات الاستثمارية صناديق ملكية ريت و سدكو كابيتال من حيث العائد. يعود ذلك إلى العوائد المرتفعة المتوقعة لعام 2025، مما يجعل هذه الصناديق جاذبة للمستثمرين الباحثين عن أعلى عائد ممكن. ارتفاع نسبة التوزيع النقدي لكل وحدة يعكس قدرة هذه الصناديق على تحقيق إيرادات جيدة من الأصول العقارية التي تمتلكها في ظل تراجع النفقات التمويلية.

● الصناديق المستقرة:
هذه الفئة تشمل صناديق مثل الراجحي ريت، الرياض ريت، وجدوى ريت السعودية، ما يجعلها مناسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن استثمارات تقدم تدفقات نقدية مستقرة ومستدامة على المدى الطويل.

● الصناديق الأقل جاذبية:
صناديق مثل مشاركة ريت وتعليم ريت محتمل أن تكون أقل جاذبية للمستثمرين الذين يبحثون عن عوائد أعلى. هذه الصناديق قد تكون مناسبة للمستثمرين ذوي المخاطر المنخفضة، ولكنها ليست الخيار الأمثل بالمقارنة مع باقي صناديق القطاع.

**تقديرات التوزيعات خلال عام 2025**
الصندوق	التوزيع النقدي للوحدة (ريال)
ملكية ريت	0.68
سدكو كابيتال	0.83
الرياض ريت	0.63
الأهلي ريت	0.70
جدوى ريت السعودية	0.94
الراجحي ريت	0.76
بنيان ريت	0.75
جدوى الحرمين	0.49
دراية ريت	0.44
تعليم ريت	0.68
مشاركة ريت	0.30

*مبالغ تقديرية

وعن بقية صناديق القطاع يتضح ما يلي:

● هناك صندوقين بدون نفقات تمويلية أو قروض: وهما الجزيرة ريت والواحة ريت (سوق نمو)، حيث يظهر أنهما لا يتحملان أي تكاليف تمويلية حالية ولا يوجد لديهما أي ديون مستحقة، مما قد يوفر استقرارًا أكبر فيما يتعلق بالتدفقات النقدية.

● صندوق واحد بخطة تحوط وهو الخبير ريت: يتمتع باتفاقية تحوط مع مصرف الراجحي تمتد حتى سبتمبر 2031 وهذا يعني أنه محمي ضد تقلبات أسعار الفائدة حتى هذا التاريخ، مما يقلل من المخاطر المتعلقة بالتكاليف التمويلية.

● 4 صناديق لم تعلن عن مخاطرها التمويلية: وتشمل صناديق مثل مشاركة ريت والمعذر ريت، لم يتم الإعلان عن مقدار المخاطر التمويلية التي قد تواجهها وتتحملها في ظل تحركات أسعار الفائدة.

● صندوق جديد مدرج حديثاً: الاستثمار ريت ولا تتوفر معلومات تمويلية مفصلة عنه حتى الآن.

**بيان للصناديق التي ليس لديها قروض ولم تعلن عن تأثير زيادة الفائدة**
الصندوق	ملاحظات
الجزيرة ريت	لا توجد قروض
الواحة ريت – سوق نمو	لا توجد قروض
الخبير ريت	اتفاقية تحوط حتي سبتمبر 2031
المعذر ريت	لم يعلن
ميفك ريت	لم يعلن
الخبير ريت	لم يعلن
الإنماء ريت للتجزئة	لم يعلن
الانماء ريت الفندقي	لم يعلن
الاستثمار ريت (أريك)	مدرج حديثا

لذلك، فإن تحسن قطاع الريتس في المرحلة المقبلة ليس مضمونًا بالضرورة، بل سيكون مرتبطًا بسرعة وعمق تراجع الفائدة ومدى قدرة الصناديق على إعادة هيكلة التكاليف وتعزيز العوائد التشغيلية، وحتى يتحقق ذلك، سيظل القطاع في مواجهة تحديات تستدعي استراتيجيات أكثر تكيفًا مع التغيرات الاقتصادية والمالية.

أقرأ أيضــــاً

في مكة المكرمة والمدينة المنورة يُمكن “رؤية” الأصول غير الملموسة

يقولون دائما إن العقارات هي أضخم فئات الأصول في العالم.

وينجذب المستثمرون للأصول الملموسة كما هي الحال في العقارات؛ حيث يمكن رؤيتها واستخدامها، ما يبعث على الشعور بالأمان، مقارنةً بالأصول غير الملموسة.

استكشف المزيد

ما دلالات زيادة ديون الأُسر في السعودية؟

ثمة تزايُد في ديون الأُسر بالمملكة العربية السعودية، على نحو يمكن أن يعكس نشاطا اقتصاديا إيجابيا إذا ما تمّت إدارته بحصافة؛ فقد يشجّع ذلك على الاستثمار في قطاع الإسكان والاستهلاك.

ويمكن تعريف ديون الأُسر بأنها كافة التزامات الأُسر على صعيد سداد أصول الديون أو فوائدها للدائنين في آجال محددة مستقبَلا.

استكشف التقرير

حمل تطبيقاتنا